各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：
《余杭区深化工业用地有机更新 加快产业发展能级提升的实施意见》已经区政府研究同意，现予印发，请认真贯彻落实。
杭州市余杭区人民政府办公室
2024年7月3日
（此件公开发布）
余杭区深化工业用地有机更新加快产业发展能级提升的实施意见
为进一步提高土地资源节约集约利用水平，促进工业经济高质量发展，按照全省制造业高质量发展大会和新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”推进大会工作要求，根据《欧洲杯预选赛附加赛_欧洲杯官网投注推进“工业上楼”促进制造业高质量发展的实施意见（试行）》（杭政办函〔2024〕21号）以及杭州市低效用地再开发等文件精神，结合我区实际情况，现就加快盘活存量工业用地、全面推进工业用地有机更新，特制定本实施意见。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大、二十届历次全会和习近平总书记在浙江考察时的重要讲话精神和省委省政府工作要求，加快数字经济和制造业融合发展，聚焦低效整治、创新强工、招大引强、质量提升，坚持提质扩量增效，坚定不移推进“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动，推动余杭经济高质量发展始终走在全省前列，争当浙江省建设“重要窗口”排头兵。
二、基本原则
（一）政府主导，落实方案。建立健全政府主导、部门协同、市场参与的工作机制，进一步强化政府统筹和主导作用，保障产业发展空间。依据国土空间规划、主体功能区规划和产业发展规划等，科学高效落实各工业区块有机更新实施方案，扎实推进有机更新工作。
（二）因地制宜，全面推进。结合各工业区块实际，按照“3+N”工业用地有机更新模式，加强宣传，充分发挥有机更新相关政策作用，加快推进有机更新项目实施，按“成熟一个实施一个”的方式，实现工业用地有机更新项目在各工业区块全覆盖。
（三）分类指导，管理规范。允许土地权利人、国有经济组织或其他符合条件的市场主体参与工业用地有机更新。因地制宜、分类处理，充分调动社会各方积极性，创新性地开展工作。健全完善履约监管机制，强化信息共享、相互衔接、协同配合，营造公平有序的土地市场环境，促进有机更新成果共享。
三、主要目标
（一）优化城市功能形态。以“产城融合”为引领，树立整体提升观念，协同做好产业、环境与服务配套，统筹生产、生活、生态布局，大力实施供地与供楼相结合的空间保障方式，打造“形态好、功能优”的都市型工业，推动存量工业用地有效盘活，产业空间供给得到有效增加。力争到2026年有机更新工业用地5000亩，改扩建产业空间600万平方米。
（二）提升产业发展质量。深入推进制造业质效变革和特色集群培育工程，打造以技术、标准、品牌、服务为核心的质量优势，全面提升余杭制造的品牌美誉度、市场占有率。强化企业创新主体地位，推动各类创新要素向企业集聚，提升企业创新效率。严格执行产业空间使用标准，加强项目准入管理，提高工业用地亩均产出效益。力争到2026年新增规模工业企业150家，全员劳动生产率达到36.5万元/人以上。
（三）推进产业结构升级。打造发展快、效益高、更集聚的产业形态，积极招引高端装备、新一代信息技术、新能源、新材料、生命健康、航空科技等战略性新兴产业、先进制造业项目落地。推动传统产业高端化、智能化、绿色化发展，形成标志性产业链和先进制造业集群，实现产业结构迭代升级。到2026年，列入提升计划的300亩以上工业功能区工业产值年均增长6%以上；制造业投资年均增长15%以上；规上制造业企业研发经费占营业收入比重超过3.8%；规上工业亩均税收年均增长4%以上，亩均税收低于5万元的规上工业企业依法依规实现动态清零。
四、实施范围
（一）全区已完成区级审核的工业区块，特别是其中土地利用效率低的区块。
（二）符合单元详规但不在集聚区内的零星工业用地。
五、推进模式
加强政府对工业用地的统筹管理，发挥企业自主能动性，积极吸引社会资本和优质运营商参与，以“优审批、重内容、强监管”为原则，根据工业用地不同规模效益，推动3条开发路径，采取“N”种细分方式，充分发挥各平台、镇街主导作用，依照“因地制宜、分类指导、有序推动、规范管理”的方针，迭代推动工业用地有机更新。
（一）政府主导改造。对低效闲置、列入征迁计划或未来科技城、良渚新城、余杭经济开发区等范围内适合承载产业发展战略的工业地块，实施征迁后利用国有公司资金、人才、管理等优势，建设工业综合体。
1.货币安置。重点规划整片有机更新的区域实行统征统迁，货币安置相关程序、条件、价格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定执行。
2.产权置换。从保障现有企业发展和政府资金成本考虑，可采用产权置换方式，由国有公司建设产业用房后，根据征迁补偿协议予以置换。
（二）企业自主改造。支持宗地企业利用现有土地、厂房进行工业用地有机更新。企业满足自身生产需求后的一定比例产业空间，鼓励用于引培优质企业，确因产业集群发展需要，根据低效用地再开发相关文件精神，经论证并批准后可将不超过提容部分建筑面积的45%，按每幢（单元）不小于3000平方米或每层不小于1000平方米分割转让，其中配套建设的行政办公及生活服务设施不得分割转让。
（三）社会资本参与改造。鼓励国有公司和“链主”企业、行业龙头企业、优质产业园区运营商等市场主体参与工业用地有机更新，并签订出让合同补充协议及履约监管协议，约定项目验收通过后产权分割比例，按单一产权分割登记。
六、政策举措
（一）突破发展限制，积极鼓励探索。在不违反国土空间规划上位刚性管控要求的前提下，允许符合详细规划的用地范围实施再开发，建筑退距可按改造后不低于现状的标准进行审查；鼓励绿地统筹集中布置，单宗地块绿地率可不作要求；停车配建标准要综合考虑产业类型、产业形态、产业功能等因素，分类确定配建标准，具体由建设主管部门另行制定。对经批准实施有机更新的项目，鼓励在符合详规前提下提高开发强度。
（二）优化项目审批，强化全程监管。围绕“最多跑一次”改革，进一步精简工业用地有机更新项目的审批环节，开展部门并联审批，缩短审批流程，切实提高审批效率，原则上有机更新新建项目需在经批准后3个月内开工。完善工业用地一二级市场监管体系，土地交易申报价格比标定地价低20%以上的，支持属地平台、镇街行使土地使用权的优先收购权，放弃优先收购权的，须报经区工业用地有机更新领导小组批准。不动产权转让前，受让人须与属地平台、镇街签订履约监管协议，约定地块产出指标。
（三）推动低效整治，加快腾笼换鸟。积极开展“亩均论英雄”工作，落实用地、用能、排污、金融、财政等资源要素供给价格和方式实行差别化政策，依法依规加大资源要素差别化配置政策执行和整治淘汰力度。经司法拍卖或破产清算的工业用地，应按合同约定的规划条件进行开发建设，支持属地政府将其纳入“标准地”管理签订履约监管协议；拟实施再开发的，在符合规划前提下，可重新核发规划条件，签订出让合同补充协议及履约监管协议，重新约定开竣工期限。
（四）支持并宗开发，用好零星土地。相邻工业用地在符合规划、不改变土地用途的前提下可以并宗再开发，并签订出让合同补充协议及履约监管协议，规划建设指标、投入产出要求可统筹平衡；涉及不同主体并宗再开发的，建成后可按约定进行分割登记；涉及不同权利性质、使用年限的，可以协议方式办理用地手续，按规定补缴土地价款，并办理不动产登记。对有机更新涉及的边角地、夹心地、插花地等零星用地，经规划资源部门组织论证后明确不具备单独开发条件的，按规定批准后，可单独出具规划条件，也可与相邻地块一并出具规划条件，并按协议方式办理供地手续。
（五）支持续期开发，鼓励“飞地”入园。工业用地使用权期限届满的，在符合规划、产业导向的前提下，经批准实施再开发的，可按最长不超过30年续期，以协议方式办理有偿使用手续，并签订出让合同补充协议及履约监管协议。工业区块外的零星工业用地原则上不得续期。鼓励工业区块外工业用地通过置换方式向区块内集中集聚。采取“以地换地”方式的，以协议方式办理置换地块出让手续，并签订出让合同及履约监管协议，原地块建设用地使用权由政府收回，可采取先建设后腾退的模式，确保生产平稳过渡；采取“以地换房”方式的，可以协议方式办理置换手续。鼓励将农村地区低效用地复垦后产生的指标“飞地”入园，实现要素互换共享、收益互利共赢。
（六）允许分割转让，鼓励存量置换。工业用地原则上不得分割转让。对“标准地”政策实施以前的工业区块内的存量低效工业用地，在符合国土空间规划、具备独立分宗条件和独立使用功能，且确保不改变土地用途、符合节约集约利用原则的前提下，按规定批准后，可分割转让实施再开发，并签订出让合同补充协议及履约监管协议，重新约定开竣工期限。因实施片区统筹再开发需要，存量集体建设用地之间、国有建设用地之间以及集体建设用地与国有建设用地之间，可按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，由建设用地使用权人签订置换协议，按规定批准后，由规划资源部门办理登记手续；其中涉及集体建设用地的，需经所在地集体经济组织同意、镇街审核。
（七）完善功能配套，推动产城融合。鼓励地下空间统一建设开发，实施区域整体形象提升，增加建筑红线退让，提升道路建设标准，实施通信网络优化、排污设施改造、能源供应保障等基础设施改造项目，提升区域产业承载能力。合理提高工业项目中的生活配套设施建设用地占比，保障宿舍型租赁住房供给，更好满足职工居住需求，打造品质园区。
（八）推进共建运营，打造优质园区。发挥市场主体和政策撬动作用，探索“零运营费用、争奖励资金、享绩效分成”的共建运营模式，鼓励优质运营商整租产业空间，打造总部楼宇、小微园区、孵化器、众创空间等载体，约定主导产业、运营目标、年度任务及绩效考核，“包产到园、多劳多得”，提升运营积极性、引导产业集聚、优化园区服务，争取面上奖励政策，并视年度运营绩效考核情况兑现相应奖励。
七、保障措施
（一）加强组织领导。成立由区委、区政府主要领导任双组长，分管副区长及相关区领导任副组长，区直有关部门和平台负责人为成员的余杭区工业用地有机更新领导小组，负责统筹、指导全区存量工业用地有机更新工作。领导小组下设办公室，办公室设在区经信局，由分管副区长任办公室主任，制定相关内部工作流程，负责领导小组日常工作。相关平台、镇街成立相应领导机构，落实主体责任，健全工作机制，全面推进工业用地有机更新工作。
（二）加强方案引领。坚持科学合理的功能划定，优化工业用地空间布局，根据各工业区块有机更新实施方案，划定有机更新的重点区域及一般区域，明确有机更新的实施范围、产业定位、更新模式、开发时序等，指导推进工业用地有机更新工作。各平台、镇街应明确功能定位，按照有机更新实施方案推进有机更新工作。工业用地有机更新应纳入新一轮国土空间规划详规体系。
（三）加强统筹协调。按规定比例计提土地出让金收入作为专项经费，重点用于盘活工业用地、企业整治提升及产业园区配套设施建设等。探索研究工业用地有机更新的数字化多跨场景应用。各平台、镇街作为工业用地有机更新申报及实施主体，按年度上报辖区内有机更新计划，结合实际情况确定涉及地块的更新模式并推进落实，履行相关责任义务，对有机更新进行全流程监管，做好企业安置等工作。区级有关部门及平台、镇街要落实各司其责的推进机制，确保各项工作责任落到实处，切实推进工业用地有机更新工作。
（四）加强改革创新。坚持解放思想、与时俱行、实事求是，深入推进有机更新试点改革创新。建立健全试点容错免责机制，探索建立重大改革创新容错备案制度，各平台、镇街、国有公司要大胆探索、勇于实践、担当作为，根据各地实际情况创新有机更新模式，因地制宜做好工业用地有机更新提升改造。
（五）加强考核激励。区工业用地有机更新领导小组办公室要制定工作计划、年度目标，结合数字化手段认真开展工业用地有机更新绩效评估，强化对各平台、镇街工作考核，确保该项工作积极稳妥、规范有序推进。实行存量工业用地盘活与新增建设用地指标相挂钩制度，按存量与增量5:1比例奖励平台、镇街新增工业用地指标。
（六）加强宣传引导。区级有关部门和各平台、镇街要通过多种形式，总结推广先进经验和典型做法，广泛宣传存量工业用地有机更新工作，营造良好的舆论环境和社会氛围。同时要优化完善各项工作机制和政策举措，促进工业用地有机更新朝着更加科学健康方向推进，尽快形成产业集聚、配套完善、宜业宜居的良好局面。
八、附则
（一）各实施主体要对存量工业用地有机更新项目有关审批材料的真实性、合法性负责。对任何采取欺骗、隐瞒手段骗取审核同意的，依法撤销相应权证并追究相关人员责任。
（二）本实施意见自2024年8月10日起施行，有效期至2026年12月31日，由区经信局、市规划资源局余杭分局牵头组织实施。
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